La SMABTP et la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France ont mis au point un nouveau contrat permettant de sécuriser les permis de construire en cas de recours en annulation ou en suspension.
Ce contrat « permis de construire » prévoit d’indemniser le bénéficiaire en cas d’annulation ou de suspension du permis. Il a vocation à permettre d’engager les opérations de construction malgré des recours abusifs.
La procédure implique cependant une étape intermédiaire indispensable : l’analyse juridique du permis par un expert.
Le droit de l’urbanisme a été réformé pour que les délais de mise en œuvre des permis (2 ans + 1 an) soient suspendus en cas de recours des tiers, ce qui est déjà un avantage pour la sécurité juridique des projets.
Cependant, cette étape n’était sans doute pas suffisante puisqu’un opérateur avisé ne commencera généralement pas l’opération lorsque celle-ci a été attaquée en justice. La condition de la purge du délai de recours des tiers est d’ailleurs généralement systématiquement exigée pour les financements.
Le mécanisme d’assurance assorti à un avis d’un expert spécialisé permet de contourner cette difficulté et de sécuriser les opérations. L’objectif est de purger les opérations des recours abusifs qui représenteraient 10 % des procédures, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers.
La démarche paraît tout à fait intéressante puisqu’elle associe une analyse juridique initiale à une indemnisation en bout de procédure. En d’autres termes, si le spécialiste du droit de l’urbanisme qui aura validé le dossier en début de procédure estime que le risque juridique est très faible, l’opération pourra se poursuivre malgré le recours.
Cependant, nous savons que l’avocat spécialisé ne peut pas garantir les résultats de son analyse juridique puisque l’interprétation des tribunaux reste souveraine (obligation de moyen de l’avocat et non de résultat). En l’occurrence, si le permis est annulé, quand bien même la sécurité juridique de l’opération aurait été reconnue par l’avocat en début de procédure, l’assureur indemnisera le bénéficiaire du permis.
Des choix difficiles
En pratique, il conviendra de faire des choix au vu des résultats de l’analyse juridique. En effet, l’audit d’un dossier de permis de construire, tant en ce qui concerne la forme (procédure d’élaboration et d’octroi) que le fond (conformité avec la réglementation d’urbanisme nationale et locale) reste un exercice délicat. En particulier, il arrive souvent qu’un audit de permis révèle des difficultés non évoquées dans les recours des tiers, qui ne les ont pas vues.
Dans ce cas, que faudra-t-il décider ? L’intérêt du droit de l’urbanisme est qu’il permet, dans un certain nombre de cas, la régularisation de procédures par l’octroi d’un permis de construire modificatif. Cependant, la difficulté peut être plus grande pour les opérations soumises à étude d’impact et enquête publique, pour lesquelles une régularisation pourra imposer de recommencer l’intégralité de la procédure avec des délais très conséquents.
Des recours abusifs pas suffisamment sanctionnés ?
En complément de cette initiative privée, il serait souhaitable que le juge administratif fasse plus systématiquement usage de ses pouvoirs de sanction des requérants en cas de procédure abusive. contre un permis de construire Il est vrai cependant que la réalité d’une procédure abusive est souvent difficile à démontrer, notamment lorsque l’action a pour origine un concurrent (bien) dissimulé derrière une association ou un riverain. Le montant des sanctions pourrait être également rendu plus dissuasif.
Dans tous les cas, le recours à l’avis d’un tiers expert juridique est LA bonne solution puisqu’il permet de déterminer, en toute indépendance, et sous la responsabilité de son auteur, les risques encourus. Leur appréciation impliquera non seulement d’appréhender le contenu du dossier mais également son contexte.
