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Sécurité juridique des permis de construire : une nouvelle assurance contre les recours

par | 24 Nov 2011

assurance-panneau.jpgLa SMABTP et la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France ont mis au point un nouveau contrat permettant de sécuriser les permis de construire en cas de recours en annulation ou en suspension.

Ce contrat « permis de construire » prévoit d’indemniser le bénéficiaire en cas d’annulation ou de suspension du permis. Il a vocation à permettre d’engager les opérations de construction malgré des recours abusifs.

La procédure implique cependant une étape intermédiaire indispensable : l’analyse juridique du permis par un expert.

Le droit de l’urbanisme a été réformé pour que les délais de mise en œuvre des permis (2 ans + 1 an) soient suspendus en cas de recours des tiers, ce qui est déjà un avantage pour la sécurité juridique des projets.

Cependant, cette étape n’était sans doute pas suffisante puisqu’un opérateur avisé ne commencera généralement pas l’opération lorsque celle-ci a été attaquée en justice. La condition de la purge du délai de recours des tiers est d’ailleurs généralement systématiquement exigée pour les financements.

Le mécanisme d’assurance assorti à un avis d’un expert spécialisé permet de contourner cette difficulté et de sécuriser les opérations. L’objectif est de purger les opérations des recours abusifs qui représenteraient 10 % des procédures, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers.

La démarche paraît tout à fait intéressante puisqu’elle associe une analyse juridique initiale à une indemnisation en bout de procédure. En d’autres termes, si le spécialiste du droit de l’urbanisme qui aura validé le dossier en début de procédure estime que le risque juridique est très faible, l’opération pourra se poursuivre malgré le recours.

Cependant, nous savons que l’avocat spécialisé ne peut pas garantir les résultats de son analyse juridique puisque l’interprétation des tribunaux reste souveraine (obligation de moyen de l’avocat et non de résultat). En l’occurrence, si le permis est annulé, quand bien même la sécurité juridique de l’opération aurait été reconnue par l’avocat en début de procédure, l’assureur indemnisera le bénéficiaire du permis.

Des choix difficiles

En pratique, il conviendra de faire des choix au vu des résultats de l’analyse juridique. En effet, l’audit d’un dossier de permis de construire, tant en ce qui concerne la forme (procédure d’élaboration et d’octroi) que le fond (conformité avec la réglementation d’urbanisme nationale et locale) reste un exercice délicat. En particulier, il arrive souvent qu’un audit de permis révèle des difficultés non évoquées dans les recours des tiers, qui ne les ont pas vues.

Dans ce cas, que faudra-t-il décider ? L’intérêt du droit de l’urbanisme est qu’il permet, dans un certain nombre de cas, la régularisation de procédures par l’octroi d’un permis de construire modificatif. Cependant, la difficulté peut être plus grande pour les opérations soumises à étude d’impact et enquête publique, pour lesquelles une régularisation pourra imposer de recommencer l’intégralité de la procédure avec des délais très conséquents.

Des recours abusifs pas suffisamment sanctionnés ?

En complément de cette initiative privée, il serait souhaitable que le juge administratif fasse plus systématiquement usage de ses pouvoirs de sanction des requérants en cas de procédure abusive. contre un permis de construire Il est vrai cependant que la réalité d’une procédure abusive est souvent difficile à démontrer, notamment lorsque l’action a pour origine un concurrent (bien) dissimulé derrière une association ou un riverain. Le montant des sanctions pourrait être également rendu plus dissuasif.

Dans tous les cas, le recours à l’avis d’un tiers expert juridique est LA bonne solution puisqu’il permet de déterminer, en toute indépendance, et sous la responsabilité de son auteur, les risques encourus. Leur appréciation impliquera non seulement d’appréhender le contenu du dossier mais également son contexte.

Save the date – Conférence du CEREMA : « Économie circulaire dans le BTP »

Save the date – Conférence du CEREMA : « Économie circulaire dans le BTP »

Le Département Infrastructures et Matériaux du Cerema Méditerranée organise une Conférence Technique Territoriale le 12 octobre 2023 :

« Economie circulaire dans le BTP : développements et perspectives sur notre territoire« .

Maitre Rosalie Amabile, responsable du bureau de Marseille du cabinet Altes, y interviendra sur le thème du « Cadre juridique de l’économie circulaire : commande publique et BTP »

Le nombre de places est limité et la conférence aura lieu uniquement en présentiel sur le site d’Aix-en-Provence.

Les inscriptions sont obligatoires et se font par internet via ce lien.

Save the date – Colloque « Eau » du Club des avocats environnementalistes

Save the date – Colloque « Eau » du Club des avocats environnementalistes

Le Club des avocats environnementalistes (CDAE) organise son prochain colloque à la Maison des Avocats le jeudi 28 septembre 2023, autour de la très importante et actuelle thématique de l’eau.

L’eau : entre protection de la ressource et conflits d’usages.

A cette occasion, notre associé Carl Enckell interviendra tout particulièrement sur le sujet de la « Circularité de l’eau : freins et leviers de la réglementation ».

Inondations : l’État a exagéré les risques (jurisprudence cabinet)

Inondations : l’État a exagéré les risques (jurisprudence cabinet)

Par un jugement du 27 juin 2023, le tribunal administratif de Montpellier a annulé l’arrêté du préfet des Pyrénées-Orientales du 27 juillet 2021 rendant immédiatement opposables certaines prescriptions du projet de Plan de prévention des risques inondation (PPRi) (art. L. 562-2 et R. 562-2 code env.).

I. Contexte

Un PPRi vise à délimiter les zones exposées au risque d’inondation et réglementer l’urbanisation (permis de construire, usage des bâtiments en zone inondable…) (art. L. 562-1 code env.). Selon le niveau de risque, les constructions, ouvrages, aménagements ou exploitations sont interdits, encadrés ou autorisés.

Le risque peut notamment être lié aux aléas de submersion de cours d’eau et de submersion marine. Ces aléas – de modérés à très forts – sont modélisés selon la hauteur de l’eau ainsi que sa dynamique (rythme d’écoulement et vitesse de montée en cas d’inondation).

La qualification des risques par les services de l’État ayant des conséquences directes sur les droits à construire, des documents méthodologiques de référence ont été élaborés pour garantir son homogénéité sur l’ensemble du territoire (par ex., circulaire du 27 juillet 2011, guide méthodologique de mai 2014). Depuis un décret de 5 juillet 2019 relatif aux « plans de prévention des risques concernant les aléas débordement de cours d’eau et submersion marine », ces recommandations ont une valeur réglementaire.

II. Motifs d’annulation : des risques d’inondation surévalués

En l’espèce, le juge a constaté que la qualification des aléas de débordement de cours d’eau et de submersion marine par les services de l’État excédait les critères prévus par les différents documents de référence précités, ce dont il déduit l’illégalité de l’arrêté rendant ces prescriptions opposables immédiatement.

S’agissant de l’aléa de submersion marine, le juge relève que le rapport de présentation du PPRi n’évoque pas la prise en compte de la dynamique de l’eau (un des critères à prendre en compte avec la hauteur de l’eau). S’agissant de l’aléa de submersion de cours d’eau, le dossier du projet de PPRi ne démontre pas une vitesse de montée des eaux dont il résulterait une dynamique forte (vitesse d’écoulement dépassant rarement 0.50 m/ s).

La cartographie résultant de l’évaluation des aléas étant irrégulière, les projets de constructions situés sur la commune du Barcarès (Pyrénées-Orientales) restent donc soumis à la cartographie précédente des risques (dernier plan approuvé).

Source : TA Montpellier, 5ème chambre, 27 juin 2023 – n° 2106773

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