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Constructions non-définies réglementairement par un document d’urbanisme : le droit de construire s’exerce librement

par | 14 Juin 2011

hauteur,construction,urbanisme,règle d'urbanisme,plu,article 10Quelle règle de hauteur appliquer à un type de construction lorsque les auteurs du document d’urbanisme ont omis de l’envisager ? Comment dire le droit orsque l’architecte – tel Gaudi dans notre illustration – est plus imaginatif que le légiste ?

C’est la question à laquelle la Cour administrative d’appel de Lyon a du répondre à l’occasion d’une procédure engagée contre un permis de construire un immeuble collectif comportant un panachage architectural de toitures pentes et de toitures terrasses.

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L’article 10 du document d’urbanisme (PLU ou POS) fixe la règle de hauteur des bâtiments. Nous savons cependant que le contrôle du respect de cette règle peut soulever des difficultés.

La jurisprudence a notamment du déterminer à partir de quel point haut du bâtiment pratiquer le calcul de la hauteur lorsque le document d’urbanisme fait mention de l’expression « tout point » du bâtiment. Dans un tel cas, « la différence de niveau entre tout point de la construction et le point du sol situé à l’aplomb » doit « se mesurer du faîte du toit jusqu’au niveau du sol d’assiette de la construction avant et après terrassement » (CE, 25 mars 1996, Consorts X, req. n° 118651).

Mais les documents d’urbanisme peuvent être plus précis et prévoir des règles spécifiques par catégorie architecturale de construction : Pour respecter une harmonie visuelle, la hauteur maximale d’un toit pente peut être supérieure à celle d’un toit terrasse (par exemple : hauteur des toits pentes moins 1,5 mètre pour les toits terrasses).

Dans ce cas, la jurisprudence n’a pas souvent eu à se prononcer sur le cas de constructions mixtes ,lorsque l’inventivité de l’architecte dépasse celle des auteurs du PLU et soulève des interrogations juridiques profondes.

Dans l’affaire qui nous intéresse, la difficulté était que le document d’urbanisme de la commune prévoyait des règles de hauteurs différenciées pour chacune des toitures concernées, mais aucune règle spécifique en cas d’opération mixte.

Dans l’une des seules décisions pouvant se rapporter à cette hypothèse, le Conseil d’état avait indiqué qu’un pétitionnaire ne pouvait revendiquer, pour la partie en toiture-terrasse, le bénéfice de la règle de hauteur des toitures à pente (Ce, 1er octobre 1997, Le Flem, req. n° 167385).

Le Tribunal administratif de Lyon a d’abord fait une application a contrario et extensive du principe retenu par la Haute Assemblée. Il a en effet jugé que la règle de hauteur la plus défavorable devait s’appliquer à toute l’opération (TA Lyon, 18 décembre 2008, Comité des Habitants de l’Impasse MOREL et autres – req. n° 0605860 et 0702533) : « il ressort des pièces du dossier que le bâtiment projeté est composé de toits à pans et de toits terrasses ; qu’en application des dispositions précitées la hauteur maximale autorisée est de 14, 50 mètres » (règle de hauteur applicable aux toitures terrasses).

Ce jugement pouvait paraître sévère dès lors que les auteurs du document d’urbanisme n’avaient pas envisagé cette hypothèse, ni dans un sens ni dans l’autre.

Or, lorsqu’il doit interpréter une notion d’urbanisme qui n’est pas définie réglementairement, le juge fait en principe prévaloir la définition permettant l’exercice le plus large du droit de construire (voir par ex. CE, 25 janvier 1979, Bizette, p.13 ; CE, 24 févr. 1995 Debord : Rec. CE, tables p. 1079 ; BJDU 3/1995, p. 222, obs. L. Touver s’agissant de la hauteur d’un bâtiment qui, en l’absence de précision, doit être appréciée à l’égout du toit et non au faîtage; ou CAA Paris, 1er juin 1999, M. Burgeot, req. n° 96-4431, s’agissant de l’emprise au sol qui, si elle pas définie, s’apprécie à partir de la superficie qu’occupe la base de la construction et non de sa projection verticale). Il s’agit là d’une application du principe d’interprétation stricte des règles de police.

Dans son arrêt du 26 avril 2011 (req. n° 09LY00499), la Cour administrative d’appel de Lyon a en définitive fait prévaloir ce principe et annulé le jugement de première instance.

En l’absence de toute précision du règlement d’urbanisme dans l’hypothèse particulière d’un projet comportant une couverture mixte (toit-pente et toit-terrasse), la Cour juge que minoration de la règle de hauteur doit être appliquée aux seules parties du projet couvertes par le toit-terrasse. Le respect de la règle de hauteur doit donc s’apprécier de manière différenciée selon le type de toit de chaque partie du bâtiment.

Cette décision tranche, suivant une interprétation pragmatique du silence de la règle d’urbanisme, la question du calcul de la hauteur et du nombre de niveaux pour les bâtiments à toiture mixte (terrasse et pente). Gaudi peut reposer en paix.

http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000023945549&fastReqId=290871409&fastPos=1

Save the date – Conférence du CEREMA : « Économie circulaire dans le BTP »

Save the date – Conférence du CEREMA : « Économie circulaire dans le BTP »

Le Département Infrastructures et Matériaux du Cerema Méditerranée organise une Conférence Technique Territoriale le 12 octobre 2023 :

« Economie circulaire dans le BTP : développements et perspectives sur notre territoire« .

Maitre Rosalie Amabile, responsable du bureau de Marseille du cabinet Altes, y interviendra sur le thème du « Cadre juridique de l’économie circulaire : commande publique et BTP »

Le nombre de places est limité et la conférence aura lieu uniquement en présentiel sur le site d’Aix-en-Provence.

Les inscriptions sont obligatoires et se font par internet via ce lien.

Save the date – Colloque « Eau » du Club des avocats environnementalistes

Save the date – Colloque « Eau » du Club des avocats environnementalistes

Le Club des avocats environnementalistes (CDAE) organise son prochain colloque à la Maison des Avocats le jeudi 28 septembre 2023, autour de la très importante et actuelle thématique de l’eau.

L’eau : entre protection de la ressource et conflits d’usages.

A cette occasion, notre associé Carl Enckell interviendra tout particulièrement sur le sujet de la « Circularité de l’eau : freins et leviers de la réglementation ».

Inondations : l’État a exagéré les risques (jurisprudence cabinet)

Inondations : l’État a exagéré les risques (jurisprudence cabinet)

Par un jugement du 27 juin 2023, le tribunal administratif de Montpellier a annulé l’arrêté du préfet des Pyrénées-Orientales du 27 juillet 2021 rendant immédiatement opposables certaines prescriptions du projet de Plan de prévention des risques inondation (PPRi) (art. L. 562-2 et R. 562-2 code env.).

I. Contexte

Un PPRi vise à délimiter les zones exposées au risque d’inondation et réglementer l’urbanisation (permis de construire, usage des bâtiments en zone inondable…) (art. L. 562-1 code env.). Selon le niveau de risque, les constructions, ouvrages, aménagements ou exploitations sont interdits, encadrés ou autorisés.

Le risque peut notamment être lié aux aléas de submersion de cours d’eau et de submersion marine. Ces aléas – de modérés à très forts – sont modélisés selon la hauteur de l’eau ainsi que sa dynamique (rythme d’écoulement et vitesse de montée en cas d’inondation).

La qualification des risques par les services de l’État ayant des conséquences directes sur les droits à construire, des documents méthodologiques de référence ont été élaborés pour garantir son homogénéité sur l’ensemble du territoire (par ex., circulaire du 27 juillet 2011, guide méthodologique de mai 2014). Depuis un décret de 5 juillet 2019 relatif aux « plans de prévention des risques concernant les aléas débordement de cours d’eau et submersion marine », ces recommandations ont une valeur réglementaire.

II. Motifs d’annulation : des risques d’inondation surévalués

En l’espèce, le juge a constaté que la qualification des aléas de débordement de cours d’eau et de submersion marine par les services de l’État excédait les critères prévus par les différents documents de référence précités, ce dont il déduit l’illégalité de l’arrêté rendant ces prescriptions opposables immédiatement.

S’agissant de l’aléa de submersion marine, le juge relève que le rapport de présentation du PPRi n’évoque pas la prise en compte de la dynamique de l’eau (un des critères à prendre en compte avec la hauteur de l’eau). S’agissant de l’aléa de submersion de cours d’eau, le dossier du projet de PPRi ne démontre pas une vitesse de montée des eaux dont il résulterait une dynamique forte (vitesse d’écoulement dépassant rarement 0.50 m/ s).

La cartographie résultant de l’évaluation des aléas étant irrégulière, les projets de constructions situés sur la commune du Barcarès (Pyrénées-Orientales) restent donc soumis à la cartographie précédente des risques (dernier plan approuvé).

Source : TA Montpellier, 5ème chambre, 27 juin 2023 – n° 2106773

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